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La “plusvalenza” si verifica quando, nel caso di abitazioni, abbiamo la differenza in positivo tra il prezzo pagato per l’acquisto di un bene immobile e il valore ricavato dalla cessione del bene stesso. 

L’aliquota che segue la plusvalenza è del 20%.

I che tipologie di atti si realizza la plusvalenza?

Tutti gli atti a titolo oneroso, con i quali cioé l’immobile viene ceduto verso un corrispettivo, Ad esempio:

Una vendita, una permuta, un conferimento in società, ed in genere di qualsiasi atto in cui sia presente un corrispettivo dell’alienazione, anche di natura non pecuniaria.

Oppure può trattarsi della cessione del diritto di proprietà, o anche della costituzione di un diritto reale (es., usufrutto, cessione di volumetria edificabile).

Invece Non si incorre nella plusvalenza immobiliare nei seguenti casi:

1- Nel caso di immobile ricevuto in donazione se, sono trascorsi 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione (in riferimento al donante)

2- Nel caso di immobile pervenuto per successione

3- Nel caso di immobile adibito a “prima casa” per la maggior parte del periodo e poi rivenduto. ( esempio; Se vendo un’immobile prima dei cinque ad un prezzo superiore però ho abitato l’immobile per la metà del tempo più un giorno dalla data del rogito non pago plusvalenza).

4- Nel trasferimento tra coniugi nei procedimenti di separazione e divorzio

Nel primo caso sopracitato, quello della vendita di un immobile ricevuto in donazione è importante chiarire che si ha plusvalenza soltanto nei primi 5 anni dal momento in cui il donante ha acquistato l’immobile, pertanto l’importo tassabile sarà pari alla differenza tra il corrispettivo della cessione e il costo di acquisto sostenuto dal donante.

La plusvalenza nei terreni invece segue questa direttrice:

La plusvalenza si verifica anche quando acquisto un terreno e poi ci costruisco sopra infatti la legge la Legge 266/2005 articolo 1 comma 496 dice che per le cessioni a titolo oneroso di beni immobili (o terreni sui quali poi costruisco) acquistati o costruiti da non più di cinque anni pagano plusvalenza.

Quindi nel caso si sia acquistato un terreno e poi ci sia abbia costruito sopra, per capire se c’è plusvalenza o meno diventa fondamentale capire quando sono terminati i lavori di costruzione, infatti fa fede la data del fine lavori da quella data devono passare cinque anni così da non far verificare la plusvalenza.

Quando deve essere pagata l’imposta sostitutiva del 20%?

Secondo l’art. 1, comma 496, della legge n. 266/2005, il cedente fa richiesta in atto di applicazione dell’imposta sostitutiva, allora il notaio provvede all’applicazione e al versamento dell’imposta sostitutiva; il cedente quindi, deve pagare al momento dell’atto l’imposta calcolata mediante su base del 20% alla plusvalenza realizzata.

Il notaio comunicherà successivamente all’Agenzia delle entrate i dati relativi alla cessione. Da rilevare che, dalla formulazione della norma come sopra illustrata, emerge che viene meno, nel caso di opzione per l’imposta sostitutiva, il “principio di cassa”: nel caso di dilazione, totale o parziale, del pagamento del prezzo, la plusvalenza sarà comunque tassata per intero nel momento dell’atto, a differenza dell’ipotesi in cui, invece, non sia stata effettuata l’opzione.